陈婧：中国楼市能否重现“金九银十”？

距7月24日中共政治局会议提出“适时调整优化房地产政策”已有一个月，广州在四个一线城市中打响“认房不认贷”第一枪，规定居民家庭不管是否曾有过房贷，只要在当地没有房产，就可享受购买首套房的信贷政策。深圳紧接着在同天晚上作出同样宣布。

据统计，目前中国还有北京、上海、重庆和厦门等12个一二线城市依然“认房又认贷”。过高的二套房购房成本，对需要置换房屋的刚需购房者带来极大限制。广深此举释放出明确政策信号，也令市场更加期待其他热点城市能紧随其后，全面放宽购房限制。

 

  

 

除了“认房不认贷”，中央部委过去一个月还通过各种措施释放利好信号，如延续实施换房退税优惠政策，表明上市房企再融资不受破发、破净和亏损限制等。地方政府则加速楼市松绑步伐，浙江嘉兴全面取消限购措施，四川成都放宽购房资格，福建厦门也调降二套房公积金贷款首付比率……

此外，各方消息显示，多家国有银行都在准备下调存量房贷利率，最快本周就会有动作。

在一系列宽松政策护航下，今年的“金九银十”是否能重现昔日盛况，自然成为市场关注的焦点。

在中秋和中国国庆日双节长假加持下，每年9月和10月是结婚旺季，看房购房者随之增多，房地产开发商也加大促销力度，因而成为传统销售旺季。但过去两年，“金九银十”不仅没能带动楼市回暖，反而愈发寒意刺骨。

2021年时，官方基于“房住不炒”原则密集出台的房地产降温政策持续发力，加上恒大等头部房企爆出债务问题，导致中国新房价格在9月份出现近六年半来首次下跌。一年过后，更加严峻的房企流动性危机叠加经济下行压力，使得10月新房价格录得七年多来最大跌幅。

中国楼市在今年初短暂回暖后再度下行，在七八月的传统销售淡季过后，有业内人士看好此前积压的购房需求借本轮政策松绑和“金九银十”的双重契机释放，对销售基本面起到提振作用。

 

  

   

    延伸阅读

   

  

   

      

   松绑楼市政策 广深率先一线城市实施“认房不认贷”

  

 

据了解，广州落地“认房不认贷”后，已有房企做好推盘准备，打算在9月推出改善型项目。乐观分析认为，这项措施不仅能刺激当地购房需求，也有助于稳定整体市场预期，对全国市场有预期引导作用。

从过去的经验看，一线城市放开限购，通常能吸引此前观望的购房者进场，释放出更强烈购房需求，进而带动二三线城市行情回升，提振整体楼市逐步回暖。上一轮楼市全面反弹，就是在2015年一线城市“开闸”后发生。

不过，和当年相比，中国的经济形势、社会环境和人口结构都发生了巨大变化。过去的药方是否依然奏效，还有待观察。更何况，当前楼市还要经受全方位的信心考验。

房价长期位居全国前三的深圳，本月竟有楼盘以“腰斩价”出售，表明一线城市房价不再坚挺。有“宇宙第一房企”之称的碧桂园，正面对难以按期偿还债息的质疑。另一家房企巨头恒大集团时隔17个月后于本周复牌，股价在短短三天内暴跌逾八成……政策利好对信心的提振，在多大程度上能对冲市场“买涨不买跌”的预期？

中国官方上周末发布股票交易印花税减半等多项稳市场政策，陆港股指本周仅微涨两天，星期三（8月30日）就重回跌势，凸显投资者对市场前景信心不足。同理可知，若一线城市全面放宽限购，“金九银十”依然冷风飕飕，对楼市信心将是更大的打击。

长期来看，中国楼市更大的风险，是随着经济增速放缓和新生人口减少，民众对住房的需求持续下降。